Rok 2026 to moment, w którym grecki rynek nieruchomości przechodzi prawdziwą metamorfozę. Wszystko za sprawą wdrożenia przepisów ustawy 5246/2025 oraz rządowej strategii wspierania klasy średniej i demografii. Dla właścicieli i inwestorów oznacza to wejście w nowy świat: z jednej strony pełen atrakcyjnych ulg (jak brak VAT na nowe domy), z drugiej zaś wymagający pełnej przejrzystości i cyfryzacji. Celem tych zmian jest nie tylko uporządkowanie podatków, ale też walka z brakiem mieszkań w miastach i ożywienie wyludniających się wiosek.

Jakie są koszty zakupu nieruchomości w Grecji w 2026 roku?

Koszty zakupu nieruchomosci: Przedłużenie zwolnienia z VAT

Jeśli planujesz zakup nowej nieruchomości w 2026 roku, trafiasz na wyjątkowo dobry moment. Rząd przedłużył zawieszenie 24% podatku VAT na nowe budynki (z pozwoleniami po 2006 r.) do 31 grudnia 2026 r. Dzięki temu zakup od dewelopera pozostaje atrakcyjny cenowo.

Podatek od przeniesienia własności (ITP)

Zamiast wysokiego VAT-u, nabywca płaci podatek ITP w wysokości 3,09%. Składa się na to stawka bazowa 3% oraz narzut komunalny (3% od kwoty podatku). Podatek ten płaci się od tzw. wartości obiektywnej (urzędowej), chyba że cena na akcie jest wyższa. Rząd zamroził wartości obiektywne do 2027 roku, co chroni inwestorów przed wzrostem obciążeń mimo rosnących cen rynkowych.

Kluczową wiadomością dla Twojego portfela jest to, że rząd zamroził wartości obiektywne do 2027 roku. Nawet jeśli ceny mieszkań w Atenach czy Salonikach idą ostro w górę, Twoje podatki (transakcyjne i roczne) będą liczone według „starych”, niższych stawek urzędowych.

Zestawienie kosztów zakupu w 2026 r.

powiązany artykuł

Zakup nieruchomości w Grecji: jak wybrać idealną lokalizację i na co zwrócić uwagę

powiązany artykuł

Gdzie w Europie warto inwestować w mieszkania? Grecja w czołówce

Zmiany w programie Golden Visa 2026

Jeśli myślisz o uzyskaniu rezydencji przez inwestycję (Golden Visa), musisz pamiętać o nowych progach kwotowych:

• 800 000 EUR: W popularnych lokalizacjach (Attyka, Saloniki, Mykonos, Santorini). Kwota ta musi dotyczyć pojedynczej nieruchomości o pow. min. 120 m² (nie można sumować kilku mniejszych lokali).

• 400 000 EUR: W pozostałych częściach kraju (również dla pojedynczej nieruchomości min. 120 m²).

• 250 000 EUR: „Furtka” dla osób, które kupują lokale komercyjne do renowacji i zamiany na mieszkalne (tutaj wymóg 120 m² nie obowiązuje, ale zmiana przeznaczenia musi być sfinalizowana przed złożeniem wniosku o wizę).

Uwaga: Nieruchomości z programu Golden Visa objęte są bezwzględnym zakazem najmu krótkoterminowego (np. Airbnb). Kara za złamanie zakazu to 50 000 EUR.

ENFIA: Roczny podatek od posiadania

Podatek ENFIA to stały koszt bycia właścicielem w Grecji. W 2026 roku jego struktura premiuje ubezpieczonych i promuje życie na prowincji.

Z czego składa się ENFIA?

1. Podatek główny: Liczony od każdego budynku osobno (od 2 do ponad 16 EUR za m²). Zależy od tego, w której strefie leży dom, na którym jest piętrze (wyższe piętra są droższe) i jak stary jest budynek (starsze niż 25 lat mają zniżki).

2. Podatek uzupełniający: Dotyczy „grubych ryb”. Osoby prywatne płacą go, gdy ich majątek przekroczy 500 000 EUR. Firmy płacą go od każdego euro (0,55%), chyba że korzystają z lokalu na własne biura (wtedy tylko 0,1%).

Podatek ENFIA - ulgi dla ubezpieczonych i mieszkańców wsi

Rok 2026 przynosi wielką ulgę dla mniejszych miejscowości (poniżej 1500 mieszkańców). Jeśli masz tam dom, Twój podatek ENFIA spadnie o 50%. Warunkiem jest, by dom nie był luksusowy (wartość obiektywna do 400 000 EUR). To pierwszy krok do całkowitego zniesienia tego podatku na wsiach w 2027 roku.

Dodatkowo, państwo zachęca do ubezpieczania mienia przed kataklizmami (pożary, powodzie, trzęsienia ziemi):

• Jeśli Twój dom jest wart do 500 000 EUR - dostaniesz 20% zniżki na ENFIA.

• Powyżej tej wartości - zniżka wynosi 10%.

Podatek od wynajmu mieszkania w Grecji - nowa skala 2026

Dla osób wynajmujących długoterminowo mieszkania rok 2026 to czas „lekkiego oddechu podatkowego”, dzięki wprowadzeniu nowej skali podatkowej.

Nowa stawka 25%

Nowa skala podatkowa i realne oszczędności. System podatkowy w Grecji jest przyjazny dla właścicieli dzięki automatycznemu odliczeniu 5% kosztów ryczałtowych na utrzymanie budynku (nie musisz przedstawiać faktur). Dzięki temu efektywna stawka w pierwszym progu wynosi nie 15%, a 14,25%.

Tabela: Ile podatku od czynszu zapłacisz w 2026 r.?

Tylko przelewy bankowe

To koniec ery „czynszu do ręki”. Od 1 stycznia 2026 r. każdy czynsz musi przejść przez bank. Jeśli weźmiesz gotówkę:

• Stracisz prawo do odliczenia 5% kosztów ryczałtowych.

• Twój najemca straci prawo do zasiłków mieszkaniowych, co na pewno wywoła konflikt.

Bonus za przywrócenie pustostanów

Jeśli masz mieszkanie, które w latach 2022-2024 figurowało w deklaracjach E2 jako puste (keno) lub było wykorzystywane na najem krótkoterminowy, a teraz wynajmiesz je komuś „na stałe” (umowa na min. 3 lata zarejestrowana w systemie AADE), możesz liczyć na trzyletnie całkowite zwolnienie z podatku dochodowego od tego lokalu. To obecnie najsilniejszy bodziec dla inwestorów typu buy-to-let.

Czy się opłaca inwestować w Grecji w 2026 roku?

Rok 2026 przynosi greckiemu rynkowi nieruchomości zestaw konkretnych ułatwień, które czynią inwestowanie bardziej przejrzystym i przewidywalnym. Implementacja ustawy 5246/2025, wraz z przedłużeniem ulg w podatku VAT i stabilizacją wartości obiektywnych, tworzy sprzyjające otoczenie zarówno dla nabywców indywidualnych, jak i inwestorów instytucjonalnych.

Warto przy tym pamiętać, że pełne wykorzystanie dostępnych korzyści podatkowych idzie w parze z nowymi standardami dokumentacji i płatności. Jak na każdym dojrzałym rynku, kluczowym elementem bezpiecznej transakcji pozostaje dbałość o detale proceduralne oraz współpraca z lokalnymi specjalistami. Pozwala to na sprawne przejście przez proces administracyjny i pełne zabezpieczenie swoich interesów w zgodzie z aktualnie obowiązującymi przepisami.

Grecja w 2026 roku pozostaje krajem o dużym potencjale, który stawiając na cyfryzację i przejrzyste zasady, oferuje właścicielom nieruchomości solidne fundamenty do długofalowego planowania.

powiązany artykuł

Największe portale do zakupu i wynajmu nieruchomości w Grecji

powiązany artykuł

Zakup nieruchomości w Grecji: Dlaczego musisz mieć własny „sztab kryzysowy”?