Zakup nieruchomości w Grecji: jakie są dodatkowe opłaty i wymagane dokumenty
Kto z nas nie marzy o urokliwym domku z widokiem na morze? W Grecji, gdzie słońce świeci przez większość dni w roku, posiadanie i zakup nieruchomości może stanowić prawdziwą przyjemność, o ile odpowiednio się do tego przygotujemy.
Aby spełnić marzenie o wymarzonej posiadłości w słonecznej Helladzie, konieczne będzie skorzystanie z usług lokalnego prawnika, inżyniera, notariusza, a także agencji nieruchomości, ponieważ większość atrakcyjnych ofert jest dostępna właśnie poprzez to pośrednictwo. Biura nieruchomości często posiadają sprawdzonych współpracowników, co umożliwia zakup wszelkich niezbędnych usług w jednym pakiecie.
Aby proces nabycia nieruchomości w Grecji przebiegł sprawnie, kluczowe jest zrozumienie miejscowych procedur i norm prawnych oraz dokładna analiza dodatkowych kosztów związanych z zakupem, takich jak podatki, opłaty notarialne czy różnego rodzaju prowizje. Dlatego przygotowaliśmy dla Was tę publikację, która służyć ma jako praktyczny przewodnik. Zapraszamy do lektury, aby pomóc Wam w realizacji tego wymarzonego marzenia o własnym zakątku w Grecji.
Gdzie szukać ofert?
W początkowej fazie poszukiwań nie musicie od razu przyjeżdżać do Grecji, aby zapoznać się z dostępnymi ofertami nieruchomości. Polecamy śledzić informacje na temat dostępnych obiektów na sprzedaż w popularnych wyszukiwarkach internetowych, takich jak XE czy Spitogatos.
Obie platformy dostępne są w języku angielskim. Dzięki temu możecie zdalnie przeglądać różnorodne propozycje, porównywać oferty i zaznajamiać się z aktualnym rynkiem nieruchomości w Grecji, co ułatwi Wam dokonanie świadomego wyboru.
Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zakupem nieruchomości?
Jeżeli już znajdziecie wymarzony dom, przed nabyciem nieruchomości w Grecji konieczne jest sprawdzenie stanu własności w Krajowym Katastrze Nieruchomości (gr. Εθνικό Κτηματολόγιο) i w Księgach Wieczystych (gr. Υποθηκοφυλακεία), tak aby upewnić się, że na nieruchomości nie ciąży żadne obciążenie finansowe. Ponadto, należy zweryfikować także ewentualne zaległości finansowe wobec gminy lub odpowiedniego urzędu skarbowego.
Przed zakupem należy także zweryfikować, czy proces uzyskania pozwolenia na budowę był zgodny z przepisami prawa greckiego. W tej kwestii istotne jest skonsultowanie się z lokalnym inżynierem, który sprawdzi czy na działce nie ma żadnych nielegalnych konstrukcji. Zgodnie z przyjętą normą, koszty usunięcia ewentualnych nieprawidłowości ponosi sprzedający a nie kupujący.
Co jeszcze należy zrobić przed zakupem nieruchomości w Grecji?
Przy zakupie nieruchomości konieczne jest otwarcie konta bankowego w greckim banku i uzyskanie numeru podatkowego NIP (gr. ΑΦΜ) od lokalnego urzędu skarbowego (Δ.Ο.Υ.). Chociaż otwarcie konta nie jest jasno określone jako obowiązek ustawowy, otwiera się je głównie z praktycznych względów, np. w celu dla uregulowania podatku od transakcji nieruchomości oraz opłat za prąd i wodę. Uwaga! po otwarciu konta w banku ważne jest skonsultowanie się z księgowym, ponieważ nawet minimalne odsetki z depozytów (np. 0,01 EUR) są uznawane za rzeczywisty dochód i wymagają składania rocznej deklaracji podatkowej (gr Εκκαθαριστικό).
Podpisanie umowy
Po zrealizowaniu wszystkich opisanych wyżej kroków, jesteście gotowi do podpisania umowy przed notariuszem, na mocy której staniecie się prawnym właścicielem nieruchomości. Zgodnie z przepisami prawa lokalnego, podczas podpisywania umowy, jeżeli wartość nieruchomości przekracza 80 000 EUR, konieczna jest obecność prawnika. Prawnik może także pomóc Wam w procesie wystawiania czeków bankowych do uregulowania opłat związanych z podatkiem od przekazu własności, opłatą notarialną oraz kosztami wpisu do Krajowego Katastru Nieruchomości lub Ksiąg Wieczystych, opisanych poniżej.
Kolejnym krokiem jest aktywacja elektronicznej karty nabywcy przez księgowego w systemie podatkowym poprzez umowę kupna, co umożliwia zarejestrowanie nieruchomości w elektronicznym rejestrze majątkowym. Od 1 listopada 2023 roku wszystkie transakcje dotyczące nieruchomości są obowiązkowo przeprowadzane wyłącznie za pośrednictwem nowej platformy elektronicznej." Roczny podatek od nieruchomości zwany po grecku ENFIA (gr. ΕΝΦΙΑ) zazwyczaj jest generowany w sierpniu podczas rozliczeń podatkowych.
Jakie są dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości?
Dodatkowe opłaty związane z zakupem nieruchomości w Grecji obejmują głównie podatki, prowizję dla biura nieruchomości oraz usługi inżyniera, notariusza i prawnika. Wartość podstawowych opłat jest obliczana na podstawie ceny nieruchomości.
Opłata dla biura nieruchomości
W dużym przybliżeniu koszty prowizji biura nieruchomości wynoszą zazwyczaj 2% od wartości nieruchomości, z doliczeniem 24% podatku VAT i podzielone między sprzedającego i kupującego. Współczynnik ten jednak nie jest stały i może wzrosnąć nawet do 6%.
* Warto dodać, że w przypadku, gdy ten sam obiekt jest obsługiwany przez kilku pośredników, podczas oglądania nieruchomosci podpisuje się tzw. „umowę o wizycie”, aby określić, które biuro pobierze z tego tytułu prowizję po sprzedaży.
Podatek od nieruchomości
Podatek transferowy nieruchomości zwany po grecku FMA (gr. Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου, Φ.Μ.Α.) wynosi 3% od wartości rynkowej nieruchomości. Do niego doliczyć trzeba jeszcze dodatkowe 3% od FMA dla gminy, w której znajduje się nieruchomość. Innymi słowy, jeśli wartość rynkowa nieruchomości wynosi 100 000 EUR, będziecie zobowiązani zapłacić 3090 EUR łącznie
Opłata za przekazanie
Opłaty związane z przekazaniem umowy sprzedaży do księgi wieczystej obejmują proces rejestracji umowy w księdze wieczystej, co w praktyce finalizuje przekazanie nieruchomości. Opłata ta naliczana jest według stawki 0,475% od wartości nieruchomości, obciążonej dodatkowym 24% podatkiem VAT.
Opłata notarialna
Podstawa opłaty notarialnej naliczana jest od wartości nieruchomości.
- do kwoty 120 000 EUR opłata wynosi 0,8%
- od 120 000,01 EUR do 380 000 EUR opłata wynosi 0,7%
- od 380 000,01 EUR do 2 000 000 EUR opłata wynosi 0,65%
- od 2 000 000,01 EUR dο 5 000 000 EUR opłata wynosi 0,55%
- od 5 000 000,01 EUR do 8 000 000 EUR opłata wynosi 0,50%
- od 8 000 000,01 EUR do 10 000 000,00 EUR opłata wynosi 0,40%
- od 10 000 000,01 EUR do 12 000 000,00 EUR opłata wynosi 0,30%
- od 12 000 000,01 EUR do 20 000 000,00 EUR opłata wynosi 0,25%
- od 20 000 000,01 EUR w górę opłata wynosi 0,10%
Opłata za każdą dodatkową stronę w aktach notarialnych wzrasta o 5 EUR. Dodatkowo, za każdą kopię umowy, naliczane są 4 EUR. Wszystkie koszty ponosi nabywca nieruchomości i obciążone są 24% podatkiem VAT.
Opłaty dla prawnika
Nawet jeśli obecność prawnika podczas podpisywania umów do kwoty 80 000 EUR jest opcjonalna, to okazuje się szczególnie przydatna w trakcie procesu kupna-sprzedaży nieruchomości. W przypadku, gdy umowa wymaga udziału prawnika, opłata za jego usługi może wynosić od 0,01% do 1% wartości nieruchomości. I tak:- dla kwoty do 44 000 EUR prowizja prawnika wynosi najcześciej 1%
- dla kwoty od 44 001 EUR do 140 000 EUR wynosi 0,5%
- dla kwoty od 140 000,001 EUR do 300 000 EUR wynosi 0,4%
- dla kwoty od 300 000,001 EUR do 600 000 EUR wynosi 0,3%
- dla kwoty od 600 000,001 EUR do 15000 000 EUR wynosi 0,2%
- dla kwoty od 15 000 000,001 EUR do 30 000 000 EUR wynosi 0,1%
- dla kwoty od 30 000 000,001 EUR do 60 000 000 EUR wynosi 0,05%
- dla nieruchomości powyżej 60 000 000,001 EUR prowizja wynosi 0,01%
Prawnik może również indywidualnie ustalić opłatę, ale wtedy powinien dostarczyć fakturę za świadczone przez niego usługi z 24% podatkiem VAT. W celu ułatwienia komunikacji zalecamy skorzystanie z usług kancelarii prawniczych polskojęzycznych, funkcjonujących na terenie Grecji. Obsługa w języku polskim znacznie ułatwi cały proces.
Opłata dla inżyniera
Wskazane jest skorzystanie z usług inżyniera, który oceni stan nieruchomości. Następnie dostarczy Wam zaświadczenie potwierdzające brak nielegalnych zmian w domu. Zaświadczenie inżyniera jest obligatoryjne, a bez niego nie można sfinalizować transakcji kupna-sprzedaży. Opłata za usługi inżyniera jest ustalana indywidualnie przez niego samego i zależy zazwyczaj od metrażu domu. Przeciętny koszt zaświadczenia inżyniera dla domu o powierzchni 100 metrów kwadratowych wynosi około 80 EUR plus VAT.
Jakie dokumenty są potrzebne?
Dla obywateli Unii Europejskiej praktycznie nie występują większe ograniczenia w zakresie nabycia nieruchomości w Grecji. Specjalne uprawnienia są wymagane jedynie w przypadku obywateli z poza UE oraz dla obszarów blisko baz wojskowych lub granic państwowych, takich jak wschodnia część Morza Egejskiego, Dodekanez, regiony północnej Grecji, oraz niektóre obszary Krety i Rodos. Procedura zdobywania tych uprawnień może być nieco bardziej czasochłonna ze względu na konieczność zgromadzenia wielu dokumentów. Dokumenty niezbędne w chwili obecnej do zakupu "zwykłej" nieruchomości to:
- kopia aktualnego paszportu lub dowodu osobistego
- dokument potwierdzający stałe miejsce zamieszkania
- zaświadczenie z miejsca zatrudnienia (przetłumaczone ja język grecki bądź angielski)
- kopia deklaracji podatkowej (PIT) lub inne dokumenty potwierdzające dochody (np. zaświadczenie o zarobkach lub informacja z banku o stanie konta). (przetłumaczone ja język grecki bądź angielski)
Życzymy Wam powodzenia w zakupie wymarzonego domu w Grecji. Jeśli już jesteście właścicielami nieruchomości i macie jakiekolwiek rady dla osób, które nadal szukają czegoś dla siebie, podzielcie się nimi w komentarzach.
Komentarze 2