# Zakup nieruchomości w Grecji: jakie są dodatkowe opłaty i wymagane dokumenty
Kto z nas nie marzy o urokliwym domku z widokiem na morze? W Grecji, gdzie słońce świeci przez większość dni w roku, posiadanie i zakup nieruchomości może stanowić prawdziwą przyjemność, o ile odpowiednio się do tego przygotujemy.
Related: https://grandpl.com/grecja/artykul/kiedy-podjechac-na-wakacje-do-grecji.md
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Related: https://grandpl.com/grecja/artykul/ranking-5-najpopularniejszych-greckich-wysp-w-2023-roku.md
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Aby spełnić marzenie o wymarzonej posiadłości w słonecznej Helladzie,**konieczne będzie skorzystanie z usług lokalnego prawnika, inżyniera, notariusza, a także agencji nieruchomości, ponieważ większość atrakcyjnych ofert jest dostępna właśnie poprzez to pośrednictwo**. Biura nieruchomości często posiadają sprawdzonych współpracowników, co umożliwia zakup wszelkich niezbędnych usług w jednym pakiecie.
Aby proces nabycia nieruchomości w Grecji przebiegł sprawnie, kluczowe jest zrozumienie miejscowych procedur i norm prawnych oraz dokładna analiza dodatkowych kosztów związanych z zakupem, takich jak podatki, opłaty notarialne czy różnego rodzaju prowizje. Dlatego przygotowaliśmy dla Was tę publikację, która służyć ma jako praktyczny przewodnik. Zapraszamy do lektury, aby pomóc Wam w realizacji tego wymarzonego marzenia o własnym zakątku w Grecji.
Photo by @lifeforstock: [License](https://www.freepik.com/free-photo/umbrella-chair-around-swimming-pool-neary-sea-ocean-beach-with-blue-sky-white-cloud_4566939.htm)
Gdzie szukać ofert?
-------------------
W początkowej fazie poszukiwań nie musicie od razu przyjeżdżać do Grecji, aby zapoznać się z dostępnymi ofertami nieruchomości. Polecamy śledzić informacje na temat dostępnych obiektów na sprzedaż w popularnych wyszukiwarkach internetowych, takich jak [XE](https://www.xe.gr/en)czy [Spitogatos](https://www.spitogatos.gr/en).
Related: https://grandpl.com/grecja/artykul/najwieksze-portale-do-zakupu-i-wynajmu-nieruchomosci-w-grecji.md
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Related: https://grandpl.com/grecja/artykul/najdrozsze-i-najtansze-dzielnice-aten-wynajem-i-zakup.md
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Related: https://grandpl.com/grecja/artykul/wzrost-cen-nieruchomosci-w-grecji.md
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Photo by XE: [License](https://www.xe.gr/en)
Photo by Spitogatos: [License](https://www.spitogatos.gr/en)
Obie platformy dostępne są w języku angielskim. Dzięki temu możecie zdalnie przeglądać różnorodne propozycje, porównywać oferty i zaznajamiać się z aktualnym rynkiem nieruchomości w Grecji, co ułatwi Wam dokonanie świadomego wyboru.
Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zakupem nieruchomości?
-------------------------------------------------------------
Jeżeli już znajdziecie wymarzony dom, przed nabyciem nieruchomości w Grecji konieczne jest **sprawdzenie stanu własności w Krajowym Katastrze Nieruchomości** (gr. Εθνικό Κτηματολόγιο) i w **Księgach Wieczystych** (gr. Υποθηκοφυλακεία), tak aby upewnić się, że na nieruchomości nie ciąży żadne obciążenie finansowe. Ponadto, należy zweryfikować także ewentualne zaległości finansowe wobec gminy lub odpowiedniego urzędu skarbowego.
Przed zakupem **należy także zweryfikować, czy proces uzyskania pozwolenia na budowę był zgodny z przepisami prawa greckiego**. W tej kwestii istotne jest skonsultowanie się z lokalnym inżynierem, który sprawdzi czy na działce nie ma żadnych nielegalnych konstrukcji. Zgodnie z przyjętą normą, koszty usunięcia ewentualnych nieprawidłowości ponosi sprzedający a nie kupujący.
Photo by @freepik: [License](https://www.freepik.com/free-photo/close-up-young-businesswoman-holding-digital-tablet-hands-white-paper-wooden-table_4040255.htm)
Co jeszcze należy zrobić przed zakupem nieruchomości w Grecji?
--------------------------------------------------------------
Przy zakupie nieruchomości konieczne jest otwarcie konta bankowego w greckim banku i uzyskanie [numeru podatkowego NIP](https://grandpl.com/grecja/artykul/przeprowadzka-do-grecji-afm-czyli-numer-rejestru-podatkowego-oraz-dostep-do-platformy-taxisnet/) (gr. ΑΦΜ) od lokalnego urzędu skarbowego (Δ.Ο.Υ.). Chociaż otwarcie konta nie jest jasno określone jako obowiązek ustawowy, otwiera się je głównie z praktycznych względów, np. w celu dla uregulowania podatku od transakcji nieruchomości oraz opłat za prąd i wodę. Uwaga! po otwarciu konta w banku ważne jest skonsultowanie się z księgowym, ponieważ nawet minimalne odsetki z depozytów (np. 0,01 EUR) są uznawane za rzeczywisty dochód i wymagają składania rocznej deklaracji podatkowej (gr Εκκαθαριστικό).
Related: https://grandpl.com/grecja/artykul/przeprowadzka-do-grecji-afm-czyli-numer-rejestru-podatkowego-oraz-dostep-do-platformy-taxisnet.md
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Podpisanie umowy
----------------
Po zrealizowaniu wszystkich opisanych wyżej kroków, jesteście gotowi do podpisania umowy przed notariuszem, na mocy której staniecie się prawnym właścicielem nieruchomości. **Zgodnie z przepisami prawa lokalnego, podczas podpisywania umowy, jeżeli wartość nieruchomości przekracza *80 000 EUR*, konieczna jest obecność prawnika.** Prawnik może także pomóc Wam w procesie wystawiania czeków bankowych do uregulowania opłat związanych z podatkiem od przekazu własności, opłatą notarialną oraz kosztami wpisu do Krajowego Katastru Nieruchomości lub Ksiąg Wieczystych, opisanych poniżej.
Kolejnym krokiem jest aktywacja elektronicznej karty nabywcy przez księgowego w systemie podatkowym poprzez umowę kupna, co umożliwia zarejestrowanie nieruchomości w elektronicznym rejestrze majątkowym. Od 1 listopada 2023 roku wszystkie transakcje dotyczące nieruchomości są obowiązkowo przeprowadzane wyłącznie za pośrednictwem nowej platformy elektronicznej." Roczny podatek od nieruchomości zwany po grecku ENFIA (gr. ΕΝΦΙΑ) zazwyczaj jest generowany w sierpniu podczas rozliczeń podatkowych.
Photo by @katemangostar: [License](https://www.freepik.com/free-photo/closeup-business-people-shaking-hands-outdoors_4530130.htm)
Jakie są dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości?
-----------------------------------------------------
Dodatkowe opłaty związane z zakupem nieruchomości w Grecji obejmują głównie podatki, prowizję dla biura nieruchomości oraz usługi inżyniera, notariusza i prawnika. Wartość podstawowych opłat jest obliczana na podstawie ceny nieruchomości.
Photo by @xb100: [License](https://www.freepik.com/free-photo/female-hand-operating-calculator-front-villa-house-model_1193201.htm)
### Opłata dla biura nieruchomości
W dużym przybliżeniu koszty prowizji biura nieruchomości wynoszą zazwyczaj 2% od wartości nieruchomości, z doliczeniem **24% podatku VAT** i podzielone między sprzedającego i kupującego. Współczynnik ten jednak nie jest stały i może wzrosnąć nawet do **6%.**
\* Warto dodać, że w przypadku, gdy ten sam obiekt jest obsługiwany przez kilku pośredników, podczas oglądania nieruchomosci podpisuje się tzw. „umowę o wizycie", aby określić, które biuro pobierze z tego tytułu prowizję po sprzedaży.
### Podatek od nieruchomości
Podatek transferowy nieruchomości zwany po grecku FMA (gr. Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου, Φ.Μ.Α.) wynosi **3% od wartości rynkowej nieruchomości** . Do niego doliczyć trzeba jeszcze dodatkowe 3% od FMA dla gminy, w której znajduje się nieruchomość. Innymi słowy, jeśli wartość rynkowa nieruchomości wynosi 100 000 EUR, będziecie zobowiązani zapłacić 3090 EUR łącznie
### Opłata za przekazanie
Opłaty związane z przekazaniem umowy sprzedaży do księgi wieczystej obejmują proces rejestracji umowy w księdze wieczystej, co w praktyce finalizuje przekazanie nieruchomości. **Opłata ta naliczana jest według stawki 0,475% od wartości nieruchomości, obciążonej dodatkowym 24% podatkiem VAT.**
### Opłata notarialna
Podstawa opłaty notarialnej naliczana jest od wartości nieruchomości.
* do kwoty *120 000 EUR* opłata wynosi 0,8%
* od *120 000,01 EUR* do *380 000 EUR* opłata wynosi 0,7%
* od*380 000,01 EUR* do *2 000 000 EUR* opłata wynosi 0,65%
* od *2 000 000,01 EUR* dο *5 000 000 EUR* opłata wynosi 0,55%
* od *5 000 000,01 EUR* do *8 000 000 EUR* opłata wynosi 0,50%
* od *8 000 000,01* *EUR* do *10 000 000,00 EUR* opłata wynosi 0,40%
* od *10 000 000,01 EUR* do *12 000 000,00 EUR* opłata wynosi 0,30%
* od *12 000 000,01 EUR* do *20 000 000,00 EUR* opłata wynosi 0,25%
* od *20 000 000,01 EUR* w górę opłata wynosi 0,10%
**Opłata za każdą dodatkową stronę w aktach notarialnych wzrasta o 5 EUR. Dodatkowo, za każdą kopię umowy, naliczane są 4 EUR**. Wszystkie koszty ponosi nabywca nieruchomości i obciążone są 24% podatkiem VAT.
### Opłaty dla prawnika
Nawet jeśli obecność prawnika podczas podpisywania umów do kwoty 80 000 EUR jest opcjonalna, to okazuje się szczególnie przydatna w trakcie procesu kupna-sprzedaży nieruchomości. W przypadku, gdy umowa wymaga udziału prawnika, opłata za jego usługi może wynosić **od 0,01% do 1% wartości nieruchomości.** I tak:
* dla kwoty do *44 000 EUR* prowizja prawnika wynosi najcześciej 1%
* dla kwoty od *44 001 EUR* do *140 000 EUR* wynosi 0,5%
* dla kwoty od *140 000,001 EUR* do *300 000 EUR* wynosi 0,4%
* dla kwoty od *300 000,001 EUR* do *600 000 EUR* wynosi 0,3%
* dla kwoty od*600 000,001* *EUR* do *15000 000 EUR* wynosi 0,2%
* dla kwoty od *15 000 000,001 EUR* do *30 000 000 EUR* wynosi 0,1%
* dla kwoty od *30 000 000,001 EUR* do *60 000 000 EUR* wynosi 0,05%
* dla nieruchomości powyżej *60 000 000,001* *EUR* prowizja wynosi 0,01%
**Prawnik może również indywidualnie ustalić opłatę, ale wtedy powinien dostarczyć fakturę za świadczone przez niego usługi z 24% podatkiem VAT**. W celu ułatwienia komunikacji zalecamy skorzystanie z usług kancelarii prawniczych polskojęzycznych, funkcjonujących na terenie Grecji. Obsługa w języku polskim znacznie ułatwi cały proces.
Photo by @wirestock: [License](https://www.freepik.com/free-photo/closeup-shot-person-writing-book-with-gavel-table_25928542.htm)
### Opłata dla inżyniera
Wskazane jest skorzystanie z usług inżyniera, który oceni stan nieruchomości. Następnie dostarczy Wam zaświadczenie potwierdzające brak nielegalnych zmian w domu. Zaświadczenie inżyniera jest obligatoryjne, a bez niego nie można sfinalizować transakcji kupna-sprzedaży. Opłata za usługi inżyniera jest ustalana indywidualnie przez niego samego i zależy zazwyczaj od metrażu domu. Przeciętny koszt zaświadczenia inżyniera dla domu **o powierzchni 100 metrów kwadratowych wynosi około 80 EUR plus VAT.**
Jakie dokumenty są potrzebne?
-----------------------------
**Dla obywateli Unii Europejskiej praktycznie nie występują większe ograniczenia w zakresie nabycia nieruchomości w Grecji.** Specjalne uprawnienia są wymagane jedynie w przypadku obywateli z poza UE oraz dla obszarów blisko baz wojskowych lub granic państwowych, takich jak wschodnia część Morza Egejskiego, Dodekanez, regiony północnej Grecji, oraz niektóre obszary Krety i Rodos. Procedura zdobywania tych uprawnień może być nieco bardziej czasochłonna ze względu na konieczność zgromadzenia wielu dokumentów. Dokumenty niezbędne w chwili obecnej do zakupu "zwykłej" nieruchomości to:
* kopia aktualnego paszportu lub dowodu osobistego
* dokument potwierdzający stałe miejsce zamieszkania
* zaświadczenie z miejsca zatrudnienia (przetłumaczone ja język grecki bądź angielski)
* kopia deklaracji podatkowej (PIT) lub inne dokumenty potwierdzające dochody (np. zaświadczenie o zarobkach lub informacja z banku o stanie konta). (przetłumaczone ja język grecki bądź angielski)
Życzymy Wam powodzenia w zakupie wymarzonego domu w Grecji. Jeśli już jesteście właścicielami nieruchomości i macie jakiekolwiek rady dla osób, które nadal szukają czegoś dla siebie, podzielcie się nimi w komentarzach.
Related: https://grandpl.com/grecja/artykul/czy-prad-w-grecji-jest-drogi.md
------------------------------------------------------------------------------------------
Related: https://grandpl.com/grecja/artykul/czy-w-grecji-jest-drogo-ceny-w-supermarketach-w-roku-2024.md
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------