W ostatnich latach obserwuję się znaczny wzrost zainteresowanie inwestycjami w greckie nieruchomości, zwłaszcza w kontekście krótkoterminowego wynajmu przez platformy takie jak Airbnb, Booking, Vrbo czy Expedia. W Grecji obecnie liczba domów wynajmowanych za pośrednictwem tego typu platform zbliża się do 500 000, podczas gdy w 2016 roku było ich około 57 000. 

powiązany artykuł

Zakup nieruchomości w Grecji: jakie są dodatkowe opłaty i wymagane dokumenty

powiązany artykuł

Największe portale do zakupu i wynajmu nieruchomości w Grecji

W świetle nowych przepisów prawnych wprowadzonych w 2024 roku w Grecji dotyczących usług krótkotrwałego zakwaterowania zwanego potocznie wynajmem krótkoterminowym, prezentujemy kluczowe informacje, które należy uwzględnić przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych w nieruchomości. 

Jedną z najważniejszych zmian, która weszła w życie, jest podział obowiązków podatkowych między osoby fizyczne a prawne. Od tej pory, zgodnie z nowymi regulacjami, posiadanie więcej niż dwóch nieruchomości podlega opodatkowaniu jako działalność gospodarcza, na równi z obiektami hotelowymi. Zmianie ulega też definicja krótkoterminowego wynajmu, która w świetle nowego prawa oznaczać będzie teraz wynajem lub podnajem na określony czas, trwający mniej niż 60 kolejnych dni, nieruchomości umieszczonej na platformie, pod warunkiem, że nie obejmuje ona dodatkowych usług oprócz zakwaterowania i dostarczenia pościeli.

powiązany artykuł

Najdroższe i najtańsze dzielnice Aten: wynajem i zakup

Jak jest z podatkami?

Jedną z najważniejszych kwestii, zarówno dla osób fizycznych, jak i przedsiębiorstw, są zasady monitorowania środków finansowych uzyskanych z wynajmu krótkoterminowego. W jaki sposób obecnie wygląda w Grecji kontrola tych przychodów?

Prawda jest taka, ze w przeszłości wielu właścicieli apartamentów mieszkalnych (ale także niemieszkalnych) celowo bądź nie, zaniedbywało obowiązek systematycznego zgłaszania dochodów z wynajmu krótkoterminowego do greckich urzędów skarbowych. Jednak praktyka ta zyskała skutecznie ukończona poprzez automatyzację systemów państwowych. W chwili obecnej wszystkie platformy krótkoterminowego najmu funkcjonujące w Grecji działają we współpracy z lokalnymi organami podatkowymi. System kontroli został zintegrowany też z systemem bankowym, co oznacza, że gospodarze są teraz w pełni monitorowani pod kątem zgłaszania wszelakich dochodów. 

Aby uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji prawnych oraz kar finansowych, gospodarze nieruchomości wynajmujących krótkoterminowo powinni regularnie zgłaszać swoje dochody do urzędu skarbowego. Proces ten obejmuje podanie danych identyfikacyjnych gości, w tym ich imion i numerów dokumentów tożsamości. 

Numery AMA 

Zarówno w przypadku osób fizycznych jak i przedsiębiorstw zajmujących się wynajmem krótkoterminowym, absolutnie niezbędnym krokiem umożliwiającym współpracę z platformami typu  Airbnb na terenie Grecji jest posiadanie Numeru Rejestru Nieruchomości, czyli tak zwanego AMA (gr. Αριθμός Μητρώου Ακινήτου), dla każdej z posiadanych nieruchomości. Konieczne jest wykorzystanie tego samego numeru AMA we wszystkich ogłoszeniach dotyczących danej nieruchomości na różnych platformach. Nawet jeśli właściciel posiada dwa apartamenty sąsiadujące ze sobą, musi uzyskać dwa osobne numery AMA. Szczegółowe informacje jak otrzymać można na oficjalnej stronie Niezależnego Organu Dochodów Publicznych (AADE).

powiązany artykuł

Nieruchomości w Grecji: co to jest numer ATAK i gdzie ma zastosowanie

Ile nieruchomości mogą wynajmować osoby fizyczne?

I właśnie tutaj dokonano największej zmiany. Od roku 2024 osoby fizyczne mające nieruchomości w Grecji mogą wynajmować maksymalnie dwie z nich. Innymi słowy, prywatna osoba, zwolniona z obowiązku podatku VAT, może wynajmować dwa obiekty na swój grecki numer ewidencji podatkowej (AFM).

powiązany artykuł

Przeprowadzka do Grecji: AFM, czyli Numer Rejestru Podatkowego oraz dostęp do platformy TAXISnet

W przypadku posiadania większej liczby nieruchomości, osoby uzyskujące dochody z krótkoterminowego wynajmu trzech lub więcej obiektów mieszanych będą teraz zobowiązane do płacenia 13% VAT, co oznacza konieczność rejestracji działalności gospodarczej (powstał w tym celu również nowy kod PKD), co z kolei wiąże się z dodatkowymi wydatkami, takimi jak prowadzenie pełnej księgowości, składanie deklaracji VAT oraz wprowadzanie dochodów i wydatków do systemu myDATA. 

W przypadku osób fizycznych wynajmujących nieruchomości za pośrednictwem platform krótkoterminowego wynajmu, podatek naliczany będzie na podstawie zysków z wynajmu. System opodatkowania uwzględnia w tym przypadku różne progi dochodowe:

• dochód z wynajmu do 12 000 EUR: 15% podatku,
• dochód od 12 000,01 do 35 000 EUR: 35% podatku,
• dochód powyżej 35 000 EUR: 45% podatku.

W praktyce oznacza to, że im wyższy dochód, tym wyższy procentowo będzie podatek, który, należy zapłacić greckiej skarbówce. Przykładowo, jeśli łączny dochód z krótkoterminowych wynajmów dwóch nieruchomości wynosi 40 000 EUR wówczas progi podatkowe prezentują się następująco:

• pierwsze 12 000 EUR zostanie opodatkowane podatkiem w wysokości 15%,
• kwota od 12 001 EUR do 35 000 EUR zostanie opodatkowana kwotą 35%,
• ostatnie 5 000 EUR podatkiem w wysokości 45%.

Photo by @dit26978: License

Opłata akomodacyjna

Nowe regulacje prawne dotyczące wynajmu krótkoterminowego, które weszły w życie w 2024 roku, wprowadziły także dodatkową opłatę akomodacyjną, zwaną również "opłatą odpornościową" (gr. τέλος ανθεκτικότητας). Podobne koszty są powszechnie stosowane w greckich hotelach. Zgodnie z informacjami, celem wprowadzenia tego rodzaju  opłaty przez rząd grecki jest zgromadzenie specjalnej rezerwy finansowej na wypadek wszelakich klęsk żywiołowych.

Opłata akomodacyjna będzie naliczana za każdy dzień pobytu oraz za każdy apartament. W okresie od listopada do lutego, dla nieruchomości o powierzchni do 80 m², opłata wynosić będzie 0,50 EUR dziennie. Dla nieruchomości powyżej 80 m², opłata wzrośnie do 4 EUR. Natomiast w miesiącach od marca do października, opłata wynosić będzie odpowiednio 1,50 EUR i 10 EUR.

Tak samo jak w przypadku obiektów hotelowych, opłata akomodacyjna będzie nakładana na każdą osobę korzystającą z pokoju lub apartamentu na platformach typu Airbnb w Grecji. Będzie ona pobierana po zakończeniu pobytu, tuż przed opuszczeniem obiektu, poprzez wydanie specjalnego dokumentu - potwierdzenia opłaty akomodacyjnej na kryzys klimatyczny, zarówno przez osoby prywatne, jak i przedsiębiorców. Następnie opłata ta będzie odprowadzana do Urzędu Skarbowego poprzez składanie miesięcznych deklaracji, składanych do ostatniego dnia każdego miesiąca/

A co z usługą sprzątania?

Dla właścicieli nieruchomości w Grecji, istotną kwestią w kontekście krótkoterminowego wynajmu może być także kwestia sprzątania nieruchomości. Zgodnie z obowiązującym prawem, podczas trwania wynajmu nie można świadczyć dodatkowych usług porządkowych, co oznacza, że zabronione jest wykonywanie działań sprzątających podczas pobytu gości. Możliwe jest jedynie jednorazowe naliczenie opłaty za sprzątanie przed przyjazdem gości. 

Natomiast, jeśli w trakcie pobytu gość zażyczy sobie usługi sprzątania, jedynym legalnym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług profesjonalnej firmy sprzątającej, za którą to gość będzie zobowiązany zapłacić samodzielnie. Dobrym rozwiązaniem zatem, w przypadku dłuższego pobytu (do 60 dni) jest zapewnienie gościom dodatkowych zestawów ręczników i pościeli w obiekcie. Niemniej jednak, nie można świadczyć usług typowych dla hoteli, takich jak codzienne ścielenie łóżka, ani pobierać za nie dodatkowych opłat.

powiązany artykuł

Wzrost cen nieruchomości w Grecji