Grecja odnotowuje ostatnio spektakularne zmiany na rynku nieruchomości. Przykładowo w III kwartale 2024 roku ceny mieszkań wzrosły tam o 7,8% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 roku, a czynsze podrożały o 7,6%. Dla porównania, średni wzrost w Unii Europejskiej wyniósł odpowiednio 3,8% i 3,2%. Tak szybkie tempo podwyżek w Grecji nie tylko stawia ją w czołówce krajów UE pod względem dynamiki wzrostu, ale również wywołuje coraz większe obawy o dostępność mieszkań dla lokalnej ludności. Jakie są przyczyny tego zjawiska i jakie wyzwania czekają Greków?

Dlaczego ceny mieszkań w Grecji rosną szybciej niż w Europie?

Grecja staje się jednym z najatrakcyjniejszych miejsc dla inwestorów nieruchomościowych, zarówno lokalnych, jak i zagranicznych. Szczególnie popularne są nieruchomości w dużych miastach, takich jak Ateny i Saloniki, oraz w regionach turystycznych, takich jak wyspy Mykonos, Santorini czy Kreta. W tych lokalizacjach wzmożony popyt nie tylko winduje ceny mieszkań, ale także powoduje wzrost kosztów najmu.

Dodatkowym bodźcem dla rynku nieruchomości w Grecji jest rządowy program mieszkaniowy „Mój Dom 2” (Σπίτι μου 2). Program ten skierowany do młodych ludzi oferuje preferencyjne kredyty hipoteczne, które mają na celu ułatwienie zakupu pierwszego mieszkania. Jednak zamiast poprawić dostępność mieszkań, w praktyce doprowadził on do dalszego wzrostu cen w segmencie nieruchomości objętych programem. Sprzedawcy i deweloperzy szybko zareagowali na wzmożony popyt, co wywołało presję cenową, zwłaszcza na rynku wtórnym.

Powrót do historycznych szczytów cen

Rynek nieruchomości w Grecji przeszedł kilka radykalnych zmian w ciągu ostatnich dwóch dekad. W latach 2000–2008 kraj przeżywał boom budowlany, a ceny mieszkań rosły w zawrotnym tempie, osiągając swoje maksimum w 2008 roku. Był to czas dynamicznego rozwoju gospodarczego, wspieranego przez łatwy dostęp do kredytów hipotecznych oraz intensywny popyt na mieszkania.

Jednak światowy kryzys finansowy, który rozpoczął się w 2008 roku, oraz greckie zadłużenie doprowadziły do załamania rynku nieruchomości. W latach 2008–2017 ceny mieszkań spadły o 40–50%, co stanowiło jeden z największych spadków w Europie. Grecja stała się symbolem kryzysu gospodarczego, a spadek siły nabywczej obywateli znacząco ograniczył popyt na nieruchomości.

Od 2017 roku rynek zaczął się odbudowywać. Według danych Greckiego Banku Centralnego ceny mieszkań wzrosły o 71,6% w porównaniu z najniższym punktem w 2017 roku. W III kwartale 2024 roku ceny były już tylko o 1,3% niższe niż w 2008 roku. Jeszcze bardziej spektakularne zmiany zaszły w Atenach, gdzie ceny wzrosły o 90% i są obecnie o 5,8% wyższe niż w 2008 roku. To pokazuje, że rynek nieruchomości w Grecji nie tylko odbudował się po kryzysie, ale także osiągnął nowe historyczne rekordy.

powiązany artykuł

Zakup nieruchomości na greckich wyspach: gdzie są najtańsze, a gdzie najdroższe nieruchomości?

powiązany artykuł

Ceny wynajmu w Atenach na rekordowo wysokim poziomie: ile kosztuje metr kwadratowy w poszczególnych dzielnicach?

Grecki rynek nieruchomości na tle Europy

Porównując Grecję z innymi krajami UE, wyraźnie widać, że jej rynek nieruchomości wyróżnia się na tle reszty Europy. Od 2010 roku ceny mieszkań w Unii Europejskiej wzrosły średnio o 54,1%, a czynsze o 26%. W tym samym czasie w Grecji czynsze realnie (po uwzględnieniu inflacji) spadły o 16%, co czyni ten kraj jedynym w UE, który odnotował taki spadek. Wynikało to z głębokiego kryzysu gospodarczego, który wówczas ograniczył siłę nabywczą Greków oraz zmniejszył popyt na wynajem mieszkań.

Zupełnie inaczej wyglądała sytuacja w krajach Europy Środkowo-Wschodniej, takich jak Węgry, Estonia czy Litwa. Tam ceny mieszkań wzrosły odpowiednio o 230%, 230% i 181%. Kraje te doświadczyły dynamicznego rozwoju gospodarczego, większej dostępności kredytów hipotecznych oraz napływu inwestorów zagranicznych. W Europie Zachodniej wzrosty były mniejsze, ale wciąż znaczące – w Portugalii i Austrii ceny wzrosły odpowiednio o 113% i 114%. Dla kontrastu, Włochy były jedynym krajem w UE, gdzie ceny mieszkań od 2010 roku spadły o 4%.

Najwyższe koszty mieszkania w Europie

Według danych Eurostatu, dziś przeciętne greckie gospodarstwo domowe przeznacza na mieszkanie aż 35,2% swojego dochodu rozporządzalnego, podczas gdy średnia dla UE wynosi 19,7%. Jeszcze mniej ciekawie wygląda sytuacja najemców – aż 80% z nich wydaje ponad 40% swojego dochodu na czynsz. To najwyższy wskaźnik w całej Unii Europejskiej. Wysokie koszty wynajmu to efekt rosnących cen nieruchomości oraz niskich dochodów, które nie nadążają za wzrostem kosztów życia. Jednocześnie rynek nieruchomości w Grecji boryka się z ograniczoną dostępnością mieszkań na wynajem w przystępnych cenach, co dodatkowo pogłębia kryzys mieszkaniowy.

powiązany artykuł

Ile warte jest wynagrodzenie w Grecji? Zarobki vs jakość życia

Jednym z największych wyzwań, z jakimi muszą mierzyć się Grecy, jest niski poziom dochodów, który nie nadąża za rosnącymi kosztami życia. Według danych Eurostatu, przeciętny dochód na osobę w Grecji w 2023 roku wynosił zaledwie 81,6% poziomu z 2008 roku. W tym samym czasie średni dochód w UE wzrósł do 111,1% poziomu sprzed kryzysu. Oznacza to, że Grecy są relatywnie ubożsi niż przed 15 laty, a ich sytuacja finansowa jest znacznie gorsza w porównaniu do mieszkańców innych krajów UE.

powiązany artykuł

Co planuje rząd Grecji, aby obniżyć czynsze i ceny nieruchomości?